地代と緑地——付け値地代モデルから見た公園の立地

1. はじめに——問題の所在

都市を歩くと、公園の大きさが場所によって驚くほど違うことに気づく。駅に近い一角には、ベンチと植え込みだけの数百平方メートルの緑地がある。少し外に出ると、遊具のそろった数千平方メートルの街区公園が住宅地に点在する。さらに外へ出ると、球場や芝生広場を抱えた数万平方メートルの公園が現れる。この差は、公園を計画した人の好みや、たまたま空いていた土地の大きさだけで決まったのだろうか。都市経済学は、そうではないと答える。公園の大きさと場所の分布は、土地の値段——地代——の勾配が刻んだ模様として読める、というのがこの領域の見立てである。

本稿の問いは単純である。なぜ、土地の値段が高い場所ほど公園は小さくなるのか。そしてその構造は、公園をつくり、維持する側にとって何を意味するのか。この問いに答えるために、本稿は都市経済学の中心的な道具立てである付け値地代モデルと単一中心都市モデルを、数式を使わずに説明する。付け値地代（bid rent）とは、ある土地利用がその土地に対して最大限支払ってもよいと考える地代のことであり、単一中心都市モデルとは、都市に一つの中心があると仮定して、そこからの距離によって地代・人口密度・建物の高さがどう変わるかを説明する枠組みである。

1.1 なぜ公園を地代から論じるのか

公園は無料で入れる。使用料を取らず、収益を生まない。この点だけを見れば、公園は経済学の対象になりにくいように思える。しかし公園は土地を占める。そして土地は、都市においてもっとも動かせない資源である。工場は移せる。人も移れる。土地だけは移せない。ある区画を公園にするということは、その区画で住宅・店舗・駐車場・工場が生み出したはずの価値を、その区画から永久に近い期間にわたって取り除くということである。経済学はこれを機会費用と呼ぶ。機会費用とは、ある選択をしたときに諦めた別の選択肢の価値のことである。公園の費用は、造成費や維持管理費だけではない。土地が本来稼いだはずの地代こそが、公園のもっとも大きな費用なのである。

この視点は、公園を軽んじるためのものではない。むしろ逆で、公園の価値を正面から測るための前提である。都心の一等地に公園を置くことは、郊外に同じ面積の公園を置くことより何倍も高くつく。それでも都心に公園を置くべきだと言うなら、その理由は「そこにしかない便益がある」という主張でなければならない。地代の視点は、公園を求める議論に、費用の大きさに見合った根拠を要求する。逆に言えば、土地が安い場所では公園を惜しむ理由が薄い。この非対称性は、公園政策のどの局面にも顔を出す。

1.2 方法と本稿の範囲

本稿の方法は文献整理と概念分析である。地価データの独自集計や統計的推定は行わず、広く知られた古典的モデルの論理を追い、それが公園という土地利用に対して何を含意するかを検討する。数値を挙げる場合は、都市公園法施行令や都市計画法施行令など法令に明記された基準と、磐田市が公開しているオープンデータの数値に限る。特定の土地の価格や、個別の事業の収支に踏み込むことはしない。当サイトは磐田市の公園100園を対象とするデータベースであり、園ごとの現地踏査はこれから始まる段階にある。したがって本稿の磐田市に関する記述は、公開データから読み取れる範囲の推論にとどまる。

また本稿は、公園の近さが住宅価格にどう映るかを扱う不動産経済学の議論と隣り合っているが、視点が異なる。不動産経済学が個々の住宅の価格差から公園の価値を取り出そうとするのに対し、本稿は都市全体の土地利用がどう配列されるかという配置の論理を扱う。前者が個別の価格を見るミクロの窓だとすれば、後者は都市という盤面の全体を見る窓である。両者は補い合うが、混ぜると議論が濁る。本稿では、価格差の推定そのものには立ち入らない。

1.3 構成

以下、第2節でチューネンからアロンゾ、ミュース、ミルズへと続くモデルの系譜を整理する。第3節で付け値地代曲線の読み方を説明し、第4節で公園用地の機会費用という中心的な論点を展開する。第5節では公園の便益が周辺の地代に吸い上げられる資本化の現象と、そこから生じる受益と負担のずれを論じる。第6節では開発許可や土地区画整理といった開発利益の還元の制度を、第7節では市街化区域と市街化調整区域の区分がつくる地代の断層を扱う。第8節では単一中心都市モデルへの反論、とりわけ地方都市や縮小都市での妥当性を検討する。第9節で磐田市の公園に照らし、第10節で結論と課題を述べる。

註：本稿で用いる「地代」は、土地を一定期間使うことに対する対価を指す。土地を買う場合に支払う「地価」は、将来にわたって得られる地代の流れを現在価値に直したものとみなせる。両者は別の量だが、同じ勾配に従って動くため、以下では文脈に応じて使い分ける。

2. 先行研究と概念の整理——チューネンからミルズまで

土地の値段が場所によって違う理由を体系的に説明した最初の仕事は、農業立地の分析から生まれた。以後の都市経済学は、そこで得られた論理を都市に移し替えることで成立した。本節では、その系譜を四つの節目に整理する。系譜をたどるのは学説史の趣味からではない。公園を論じるときに必要な概念——輸送費、無差別、競り、勾配——が、どの段階でどう出そろったかを確認しておくためである。

2.1 チューネン（1826）——輸送費が地代をつくる

ヨハン・ハインリヒ・フォン・チューネンは『孤立国』（1826）で、外界から孤立した平原の中央に一つの都市があると仮定し、その周囲にどのような農業が同心円状に並ぶかを論じた。作物の価格は都市の市場で決まる。しかし生産者の手元に残る額は、市場までの輸送費を差し引いた残りである。したがって市場に近い土地ほど、同じ作物でも手元に残る額が大きい。この差が地代となる。重くて傷みやすいものを作る農業ほど輸送費の負担が重いから、市場のすぐ近くに立地しなければ成り立たない。こうして、都市の周りに輸送費の重い順の同心円ができる。

チューネンの議論の核心は、地代が土地そのものの豊かさから生まれるとは限らないという点にある。同じ肥沃度の土地でも、市場までの距離が違えば地代が違う。地代は立地の差から生まれる。デヴィッド・リカード（1817）が土地の肥沃度の差から説明した差額地代に対し、チューネンは距離の差から地代を説明した。この「距離が地代をつくる」という発想が、そのまま都市に持ち込まれる。

2.2 アロンゾ（1964）——付け値地代曲線の定式化

ウィリアム・アロンゾは『Location and Land Use』（1964）で、チューネンの構図を都市の家計と企業に適用した。都市の中心に職場が集まっていると仮定する。家計は中心から離れた場所に住むほど、通勤に時間と費用を費やす。その代わり、土地は安く、広い家に住める。アロンゾは、家計が同じ満足度を保ったまま住む場所を選べるという条件から、家計が各地点で支払ってもよい地代の上限を描き出した。これが付け値地代曲線である。中心で高く、外側に向かって下がる右下がりの曲線になる。

重要なのは、この曲線が家計の種類ごと、用途ごとに異なる傾きを持つことである。中心での用が多く、離れることの損失が大きい用途ほど、曲線は急に下がる。オフィスや商業は急な曲線を、住宅はより緩やかな曲線を、農業はほとんど水平に近い曲線を描く。土地は最も高い付け値をつけた用途に渡るから、中心から外へ向かって、商業・住宅・農業の順に土地利用が並ぶ。チューネンの同心円が、都市の内部で再現されるわけである。

2.3 ミュース（1969）とミルズ（1967・1972）——住宅と密度への拡張

リチャード・ミュースは『Cities and Housing』（1969）で、アロンゾの枠組みを住宅市場に精密化した。家計が買うのは土地そのものではなく住宅サービスであり、住宅は土地と建物（資本）を組み合わせて生産される。土地が高い場所では、建設業者は土地を節約して資本を厚く使う。すなわち高い建物を建てる。逆に土地が安い場所では、平屋建てが広い敷地に散らばる。この置き換えの結果として、中心に近いほど人口密度が高く、建物が高くなるという都市の姿が導かれる。

エドウィン・ミルズ（1967・1972）は、これを都市全体の資源配分の問題として一般均衡の形にまとめた。この三者の名を取って、現代の都市経済学の教科書はこの枠組みをアロンゾ＝ミュース＝ミルズ・モデル、あるいは単一中心都市モデルと呼ぶ。日本語では金本良嗣『都市経済学』（1997）が体系的な解説を与えている。本稿もこの枠組みを土台とする。

この表が示すように、系譜は「土地の質」から「距離」へ、さらに「用途間の競り」へと関心を移してきた。公園を論じるうえで決定的なのはアロンゾの段階である。土地が競りで配分されるという定式化を受け入れた瞬間、公園という無償の用途は市場の外に置かれ、公共部門が競りに割り込むか、あるいは制度で用地を確保するしかないという構図が浮かび上がるからである。次節では、その付け値地代曲線そのものの読み方を、もう少し丁寧に説明する。

3. 付け値地代曲線の読み方

付け値地代曲線は、都市経済学のもっとも基本的な図であるにもかかわらず、初めて見ると何を表しているのか分かりにくい。本節では、数式を使わずにその読み方を段階的に説明する。ここを押さえておけば、以後の節で公園の位置づけを論じる際に、議論の骨格が見えるはずである。

3.1 「同じ幸せ」を保ちながら住む場所を選ぶ

ある都市に、同じ収入・同じ好みを持つ家計が多数いるとする。この家計は、どこに住んでもかまわない。ただし、どこに住むかによって二つのことが変わる。第一に、中心の職場までの通勤費用。第二に、土地の値段、すなわち同じ予算で確保できる広さである。中心に近ければ通勤は楽だが狭い家しか借りられない。外に出れば広い家に住めるが通勤に時間と金がかかる。

ここで、もし中心近くに住む家計のほうが明らかに得だとすると、皆が中心に移り住もうとして中心の地代が上がる。逆に外側が得なら、外へ移る動きが起きて外側の地代が上がる。移動が続いた末に落ち着く状態では、どこに住んでも家計の満足度は同じでなければならない。この条件を経済学は空間均衡と呼ぶ。付け値地代曲線とは、この「どこに住んでも同じ満足度」という条件を満たすように、各地点で家計が払ってもよい地代の上限を並べたものである。

この読み方から、二つのことが直ちに言える。第一に、地代の高さは「そこが良い場所だから」ではなく、「そこの良さが地代に置き換わってしまった結果」である。良い場所の良さは、そこに住む人ではなく、その土地を持つ人の手に渡る。第二に、地代の差は便益の差をそのまま映す。二地点の地代の差は、その二地点の間の便益の差にほぼ等しい。公園を論じるときに繰り返し現れる資本化の考え方は、この第二の含意から出てくる。

3.2 曲線の傾きは何で決まるか

付け値地代曲線が右下がりであることは分かった。では、どれくらい急に下がるのか。単純化して言えば、中心から一定距離だけ外へ出たときに増える通勤費用を、その家計が使う土地の広さで割ったものが、傾きの大きさになる。通勤費用が高い家計ほど、また狭い土地しか使わない家計ほど、曲線は急に下がる。逆に、通勤の負担が軽く広い土地を使う用途ほど、曲線は緩やかである。

この関係は、用途間の配置を説明する鍵になる。単位面積あたりの売上が大きく、来客の便を必要とする商業は、狭い土地に大きな価値を載せる。したがって急な曲線を描き、中心を占める。住宅はそれより緩やかで、商業の外側に並ぶ。倉庫や工場は広い土地を必要とし、中心にいる必要も相対的に薄いから、さらに緩やかな曲線となる。農地はほぼ水平である。各用途の曲線を重ね、そのいちばん上をなぞった線——包絡線——が、その都市で実際に観察される地代の勾配になる。

3.3 曲線が動くとき

付け値地代曲線は固定された自然法則ではなく、条件が変われば動く。交通が速く安くなれば、外に出ることの負担が減るから曲線は緩やかになり、都市は外へ広がる。自動車の普及と道路の整備が郊外化を招いたのは、この動きとして説明される。逆に燃料が高騰したり、通勤時間の価値が上がったりすれば曲線は急になり、都市は中心へ寄る。都市の人口が増えれば、より遠くまで住む人が広がり、曲線全体が上へ押し上げられて、どの地点でも地代が上がる。

この「曲線が動く」という視点は、公園政策の時間軸を考えるときに重要である。ある時点で公園用地を確保する費用が高いか安いかは、その時点の曲線の位置で決まる。人口が増え続ける局面では、待てば待つほど用地は高くなる。逆に人口が減り、曲線が下がっていく局面では、用地の取得費用は下がる。ただし後述するように、費用が下がることと、そこに公園を置く価値が保たれることは同じではない。

曲線を動かすもう一つの力が、制度である。用途地域が定める建物の種類や高さ、容積率の上限は、その土地から得られる収益の天井を決める。天井が低ければ、どれだけ立地が良くても付け値は伸びない。逆に容積率が緩和されれば、同じ土地からより多くの床を得られるため付け値は跳ね上がる。つまり地代の勾配は、交通と人口という物理的な条件だけでなく、都市計画がどこに何を許すかという決定によっても形づくられている。公園の用地費用が高いという事実は、市場が勝手に生んだ結果というより、制度と市場が共同で生んだ結果なのである。この点は、第6節と第7節で制度を扱う際の前提になる。

註：本節のモデルは、職場が中心の一点に集まっている、都市の周りは平坦で一様である、家計は同質である、といった強い仮定に依存している。これらの仮定は現実には成り立たない。しかし、仮定を緩めたときに結論がどう変わるかを考えるための出発点として、この単純なモデルは今なお有用である。仮定の緩和については第8節で扱う。

4. 公園用地の機会費用——競りに参加できない用途

前節までで、都市の土地は最も高い付け値をつけた用途に配分されるという構図を確認した。本節はこの構図に公園を置く。結論から言えば、公園は付け値をつけられない。この一点から、公園の立地と規模に関する重要な帰結がいくつも導かれる。

4.1 公園はなぜ競りに勝てないのか

住宅が地代を払えるのは、そこに住む家計から家賃という形で対価を回収できるからである。店舗が地代を払えるのは、来客から売上を得るからである。公園はどうか。公園の便益は、遊ぶ子ども、休む高齢者、木陰を通り抜ける通行人、窓から緑を眺める住民など、多くの人に薄く広く及ぶ。しかもその便益から誰かを排除することは難しく、一人が使っても他人の取り分がすぐには減らない。経済学はこの性質を持つ財を公共財と呼ぶ。サミュエルソン（1954）が定式化したこの概念に照らせば、公園は排除が困難であるがゆえに料金を取りにくく、料金を取らないがゆえに地代を払えない。

したがって、土地の配分を市場だけに任せると、公園は成立しない。付け値がゼロに近い用途は、住宅や商業との競りに必ず負けるからである。公園が存在するのは、公共部門が税金という別の財源で土地を買うか借りるかしているか、あるいは制度によって開発者に公園用地の提供を義務づけているかのいずれかによる。市場の外側にある力が働かないかぎり、都市に公園は残らない。これは公園という制度の存在理由そのものに関わる論点である。

4.2 機会費用の勾配が公園の姿を決める

公園を置くことの費用は、造成費や維持管理費だけではない。その土地が住宅や商業として使われていたら生んだはずの地代——機会費用——が、費用の大部分を占める。そして機会費用は、付け値地代曲線に沿って、中心に近いほど大きくなる。同じ1,000平方メートルの公園でも、都心では郊外の何倍もの価値を手放していることになる。

この勾配は、公園の姿に三つの形で現れる。第一に面積。土地が高い場所では、同じ予算で確保できる面積が小さい。都心の公園が小さく、郊外の公園が大きいのは、予算制約と機会費用の直接の帰結である。第二に密度と質。狭い土地に多くの利用を詰め込むため、都心の公園は舗装され、遊具や設備が密に配置され、芝生や樹林のような面積を要する要素が減る。第三に立地の偏り。相対的に価値の低い土地——鉄道や河川に沿った細長い土地、傾斜地、埋め立て地、古い施設の跡地、寺社や史跡の周辺——に公園が寄る傾向が生じる。これらの土地は住宅や商業からの付け値が低く、公共が確保しやすいからである。

4.3 「安い土地だから公園に」の落とし穴

機会費用の論理を素朴に適用すると、公園は土地の安い場所につくるのが効率的だという結論になりそうである。しかしこれは半分しか正しくない。公園の価値は、そこに人が来て初めて生じる。土地が安いのは、多くの場合、そこが都市の縁にあって人が少ないからである。人のいない場所に安く公園をつくっても、便益は小さい。費用が安いことと、費用に対して便益が大きいことは別である。

したがって判断の基準は、機会費用の絶対額ではなく、便益と費用の比でなければならない。人口が密で土地が高い場所では、費用も大きいが便益も大きい。人口が疎で土地が安い場所では、その逆になる。どちらが有利かは一概には言えず、その地区の人口密度、既存の緑の量、代替となる空間の有無によって決まる。都市公園法施行令が、市町村の区域内の都市公園について住民一人当たりの敷地面積の標準を10平方メートル以上、市街地の都市公園については5平方メートル以上と定め、市街地の基準を低く置いているのは、まさにこの費用と便益の非対称性を制度が織り込んだ結果と読める。

もう一つの落とし穴は、公園用地の選択が不可逆に近いという点である。宅地を公園に変えるのは費用がかかるが可能である。しかし、いったん宅地化され建物が建った土地を公園に戻すには、建物の除却と多数の権利者との交渉が必要になり、費用は何倍にもなる。土地利用の変更にはこうした非対称性があるため、将来公園が必要になるかもしれない土地を先に確保しておくことには、費用以上の意味がある。これは金融でいう選択権の価値に近い。人口が伸びている局面ほど、この先取りの価値は大きい。

5. 資本化と受益・負担のずれ

公園は地代を払わないが、公園の便益は地代に姿を変えて現れる。周辺の土地の価値が上がるのである。この現象を経済学は資本化（capitalization）と呼ぶ。本節では資本化の論理を確認したうえで、そこから生じる根深い問題——便益を受け取る者と費用を負担する者が一致しないという問題——を扱う。

5.1 なぜ便益は地代に吸い上げられるのか

第3節で見たように、空間均衡のもとでは、どこに住んでも家計の満足度は等しくなる。いま、ある地区に公園が新設され、その地区に住むことの快適さが増したとしよう。当初、その地区に住む人は他の地区の人より得をする。すると人々はその地区に住みたがり、家賃や地価が上がる。上昇は、その地区に住む有利さが消えるまで続く。落ち着いた後には、公園の便益はまるごと地代の上昇に置き換わっている。住民は公園を得たが、その分だけ高い家賃を払っている。得をしたのは土地を持っていた人である。

オーツ（1969）は、地方公共サービスの水準と地方税の負担が住宅価格に反映されることを論じ、ティブー（1956）は、人々が公共サービスと税負担の組み合わせを求めて自治体を選ぶという「足による投票」の考え方を示した。これらの議論は、公共サービスの価値が土地の価格に映るという同じ現象の別の面を照らしている。公園はその典型例であり、動かせない土地に結びついた便益であるがゆえに、資本化がとりわけはっきり現れる。

5.2 ヘンリー・ジョージ定理——地代で公共財をまかなえるか

資本化がここまで徹底するなら、逆の発想が成り立つ。公共財の便益がすべて地代に映るのなら、地代を財源にすれば公共財の費用をまかなえるのではないか。19世紀のヘンリー・ジョージは『進歩と貧困』（1879）で、土地の値上がり益は社会の発展がもたらしたものであって土地所有者の努力の結果ではないと論じ、地代への課税を主張した。この直観を現代の理論に翻訳したのがアーノット＝スティグリッツ（1979）であり、一定の条件のもとで、都市が最適な規模にあるとき、地代の総額が公共財への最適な支出額に等しくなることを示した。これをヘンリー・ジョージ定理と呼ぶ。

この定理は、公園の財源論に一つの理屈を与える。公園がつくり出した価値は地代に現れるのだから、その地代の一部を公園の費用に充てるのは筋が通っている、という理屈である。もちろん定理が成り立つには強い条件が必要であり、現実の都市がその条件を満たしている保証はない。しかし、公園の便益が土地の価値に沈んでいくという構造そのものは、条件の強弱にかかわらず観察される。定理は、その構造に対して制度がどう応答しうるかの見取り図なのである。

5.3 受益と負担のずれ

ここに公園政策の中心的な難点がある。公園の造成費と維持管理費は、市町村の一般財源、すなわち住民全体の税金でまかなわれることが多い。一方、公園がもたらす価値の相当部分は、近接する土地の所有者に帰属する。負担は広く薄く、受益は狭く厚い。この非対称は三つの厄介を生む。

• 供給が過少になりやすい：費用を負担する層の実感が薄いため、公園への支出は他の支出との競争で後回しにされやすい。
• 配置が需要とずれやすい：便益を受ける層が発言力を持つ地区に公園が集まり、発言力の弱い地区が手薄になる可能性がある。
• 維持管理が細りやすい：新設は目に見える成果として支持を得やすいが、日々の除草・点検・遊具の更新は見えにくく、費用の削減対象になりやすい。

この三つのうち、経済学がもっとも直接に扱えるのは第一の点である。ピグー（1920）の枠組みで言えば、公園は正の外部性を持つ財であり、外部性が価格に反映されないかぎり供給は社会的に望ましい水準を下回る。コース（1960）は、権利が明確で交渉費用が低ければ当事者間の交渉によって外部性は解決しうると論じたが、公園のように受益者が多数で特定しにくい場合、交渉費用は高くつく。結局、公共部門が介入するか、開発の段階で制度的に用地を確保するほかない。後者の具体的な仕組みが、次節で扱う開発利益の還元である。

註：資本化は良いことばかりではない。公園の整備によって地代が上がれば、それまでその地区に住んでいた低所得の借家人が住み続けられなくなる場合がある。緑の整備が居住者の入れ替わりを招くこの現象は、環境改善と居住の安定をどう両立させるかという別の論点を立てる。本稿はこの論点の存在を指摘するにとどめる。

6. 開発利益の還元——提供公園と減歩

前節で見た受益と負担のずれに対して、日本の都市計画制度は正面から向き合ってきた。中心にあるのは、開発によって生じた土地の値上がり益の一部を、公共のための土地や施設という形で還元させるという考え方である。本節では、その代表的な二つの仕組み——開発許可に伴う公園等の設置と、土地区画整理事業における減歩——を、地代の論理に照らして読む。

6.1 開発許可と提供公園

農地や山林を宅地に変えると、その土地の地代は跳ね上がる。付け値地代曲線で言えば、ほぼ水平だった農業の曲線から、右下がりで高い住宅の曲線へと乗り換えることになる。この差額が開発利益である。開発利益は、道路や上下水道といった公共の投資と、都市計画による用途の許容によって初めて生じるものであり、開発者や地主の努力だけの産物ではない。ヘンリー・ジョージの主張の現代的な射程はここにある。

都市計画法（昭和43年法律第100号）は、一定規模以上の開発行為に許可を要求し、その技術基準の一つとして公園・緑地・広場の設置を定めている。施行令は、開発区域の面積が0.3ヘクタール以上の開発行為について、開発区域の面積の3パーセント以上にあたる公園・緑地・広場を設けることを求めている。さらに規模の大きい開発については、一か所あたりの面積や箇所数についての定めが加わる。これらの規定によって生み出された公園は、実務ではしばしば提供公園と呼ばれ、造成後に市町村に帰属して都市公園として管理されることが多い。

この仕組みを地代の視点から読むと、その意味がはっきりする。開発者は、区域の3パーセントを売れない土地として差し出す。その分だけ販売できる宅地は減る。しかし、公園があることで住宅地としての魅力が増し、残りの97パーセントの単価が上がる。資本化の論理が働くからである。開発者にとってこの取引が成り立つなら、公園は強制されなくても供給されうる。実際、規模の大きい民間開発では基準を上回る緑地が用意されることがある。制度が必要なのは、この取引が成り立たない場合——区域が小さく、公園の便益が区域の外に漏れてしまう場合——である。

6.2 規模の閾値と小規模開発の問題

基準に規模の閾値があるということは、閾値を下回る開発には公園の義務がかからないということである。ここに構造的な問題が生じる。一つの大きな区画をまとめて開発すれば公園を出さなければならないが、同じ面積を細かく分けて順に開発すれば義務を免れうる。結果として、家は建つが公園は増えないという状況が生まれる。人口が増えているのに公園が追いつかない地区の背景には、しばしばこの積み重ねがある。

また、義務として設けられる公園の面積は区域面積に比例するため、小規模な開発から生まれる公園はどうしても小さくなる。0.3ヘクタールの開発区域から生まれる公園は90平方メートル程度にすぎない。この規模では遊具を置くことも、木陰をつくることも難しい。都市緑地やポケットパークと呼ばれる極小の緑地が住宅地に点在する背景の一つは、この比例配分の仕組みである。小さな緑地には、通り抜けの気持ちよさや街並みの余白としての価値があり、それ自体は否定されるべきものではない。しかし、それらをいくつ足しても、まとまった広場や運動のできる空間の代わりにはならない。面積は足し算できても、機能は足し算できないのである。

6.3 土地区画整理事業と減歩

もう一つの仕組みが、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）に基づく土地区画整理事業である。この事業では、区域内の地権者が土地の一部を出し合い、その土地を道路・公園・広場などの公共用地と、事業費に充てるために処分される保留地とに振り向ける。地権者の土地は面積が減るが、整った街区に位置づけ直され、道路と公園が備わることで単価が上がる。面積の減少を上回る価値の上昇があれば、地権者は損をしない。この面積の拠出を減歩と呼ぶ。

減歩は、資本化の論理をそのまま制度にしたものだと言ってよい。公共施設が生む便益は地代に映る。ならば、その便益を生むための土地を、便益を受け取る地権者自身が拠出するのが筋である——これが減歩の理屈である。第5節で見た受益と負担のずれは、この仕組みのなかでは大きく縮む。区画整理によって整備された住宅地に公園が計画的に配置され、規模も比較的そろっている一方、自然発生的に形成された古い市街地では公園が乏しく不揃いになりやすいのは、この制度の有無を反映している。

四つの仕組みは、費用を誰が負うかという点で決定的に異なる。そして誰が負うかによって、生まれる公園の位置・規模・形が変わる。ある都市の公園の分布を見るとき、それは需要への応答であると同時に、どの仕組みがどの時期にどこで働いたかの記録でもある。

7. 線引きがつくる地代の断層

付け値地代曲線は、条件が一様な平原では滑らかに下がる。しかし現実の都市には、法制度が引いた線がある。線の内と外で開発の可否が変わり、地代は滑らかではなく段差を持つ。本節では、都市計画法の区域区分——いわゆる線引き——が地代と公園にどう作用するかを検討する。

7.1 区域区分とは何か

都市計画法は、都市計画区域について、必要な場合にこれを市街化区域と市街化調整区域に区分することを定めている。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。この区分を実務では線引きと呼ぶ。線引きが行われていない都市計画区域もあり、その場合は区域区分によらない別の手立てで土地利用が調整される。

線引きの狙いは、市街地の無秩序な外延的拡大——スプロール——を抑えることにある。人口が増え、外へ外へと宅地が広がっていく局面では、道路や上下水道を延ばす費用が急増し、農地が虫食い状に失われる。線を引いて市街化の場所を先に決めておけば、公共投資を集中でき、農地も守れる。都市計画の教科書が説く線引きの意義はここにある。

7.2 線引きは地代に段差をつくる

経済学の目で見ると、線引きは土地に「宅地になれる権利」を配る仕組みである。市街化区域に入った土地は、住宅の付け値地代曲線に乗ることができる。調整区域に残った土地は、農業の水平に近い曲線にとどまる。境界線をはさんで隣り合う二筆の土地が、物理的にはほとんど同じ条件なのに、まったく違う価値を持つことになる。これが地代の断層である。線を引く行為そのものが、莫大な価値の移転をともなう。

この断層は、公園にとって両義的である。一方で、市街化区域では地代が高いため公園用地の機会費用が大きく、用地の確保は難しくなる。他方で、調整区域では地代が低く用地は安いが、住む人が少ないため需要が薄い。第4節で述べた「安い土地だから公園に」の落とし穴が、線引きによって鋭く現れる形である。そして境界の外側で例外的に開発が認められた区域や、線引き以前に形成された既存の集落では、開発の総量に見合った公園が制度的に確保されにくい。線の内側の論理も外側の論理も届きにくい隙間ができるのである。

7.3 地価公示という物差し

地代の勾配や断層を実際に観察するには、価格の物差しが要る。地価公示法（昭和44年法律第49号）に基づく地価公示は、標準地の正常な価格を毎年公示する制度であり、土地取引の指標となるほか、公共用地の取得価格の算定の規準ともなる。すなわち、公園用地を公共が買収する際の価格は、この物差しの延長線上で決まる。地代の勾配は抽象的な理論上の曲線ではなく、制度化された価格として日々の行政の実務に組み込まれている。

ただし公示価格が示すのは標準地の価格であり、公園用地として求められる土地の条件——一定のまとまり、周辺からの近づきやすさ、日照、形状——を満たす土地の価格とは限らない。まとまった土地を買おうとすれば、複数の所有者と交渉することになり、最後の一筆が交渉力を持つ。全員が同意しなければ計画が成立しない状況では、最後まで売らない者ほど高い価格を要求できるからである。この「一筆の壁」は、公共用地の取得費用を理論上の地代より高くする代表的な要因であり、既成市街地でまとまった公園をつくることの難しさの実務的な核心でもある。

註：本節は制度の一般的な構造を述べたものであり、特定の市町村がどの範囲を市街化区域とし、どこに線を引いているかには立ち入らない。区域区分の具体は、それぞれの都道府県および市町村が定める都市計画に示される。磐田市の区域区分の状況についても、市の都市計画に関する資料に譲る。

8. 反論への応答——単一中心モデルはどこまで使えるか

ここまでの議論は、都市に一つの中心があり、そこからの距離で地代が決まるという単一中心都市モデルに寄りかかってきた。この仮定はきわめて強い。とりわけ、自動車を主な移動手段とし、複数の核を持つ地方都市に、この枠組みをそのまま当てはめてよいのかという疑問は当然である。本節では四つの反論を取り上げ、それぞれに応答する。

8.1 反論1：都市の中心は一つではない

現代の都市は多核化している。行政の中心、商業の中心、工業団地、大規模な商業施設、高速道路の出入口といった複数の核が、それぞれ独自の引力を持つ。したがって地代は中心から単調に下がるのではなく、複数の山を持つ起伏のある面になる。この批判は正しい。だが、モデルの結論の骨格——アクセスの良さが地代に変換され、地代が土地利用の配列を決める——は損なわれない。中心が複数あるなら、付け値地代の面が複数の山を持つだけである。公園の機会費用も、山の上で高く、谷で低くなる。読み方は同じである。

むしろ多核化は、公園の配置を考えるうえで有用な視点を加える。都市の中心が一つなら、公園の不足は同心円の内側に集中する。しかし中心が複数あれば、不足は複数の場所に散らばり、しかもそれぞれの核の性格によって不足の中身が異なる。商業の核の周りでは休息の場が、住宅の核の周りでは子どもの遊び場が、それぞれ手薄になりやすい。同じ「公園が足りない」でも、必要とされる公園の型は違う。

さらに、多核の都市では核と核のあいだに谷ができる。谷は地代が低く、公園用地としては安い。しかしそこは同時に、どの核からも歩いて行きにくい場所でもある。安い土地が余っているのに使いみちが定まらないという状態は、多核化した都市に特徴的な現象であり、公園の配置を考えるうえでの難所でもある。単一中心のモデルでは、都市の縁は一本の線として現れるが、多核の都市では縁が内側にも入り込む。この内側の縁をどう扱うかは、地代の論理だけでは決められない。

8.2 反論2：自動車の都市では距離が効かない

自動車が主な移動手段であれば、数キロの距離は移動時間としてはわずかであり、地代の勾配は緩やかになる。これも正しい。ただしここには重要な留保がある。自動車で薄まるのは、大人の移動に関する距離の抵抗である。子ども、高齢者、自転車や徒歩に頼る人にとって、距離の抵抗は少しも薄まっていない。街区公園に250メートル、近隣公園に500メートル、地区公園に1キロメートルという誘致距離の目安が置かれているのは、この歩く人の尺度に立っているからである。

この非対称は、地代の勾配と公園の必要性の勾配がずれる可能性を示す。自動車社会では地代の勾配が緩やかになり、公園用地の費用は場所によってあまり変わらなくなる。一方、歩いて行ける公園の必要性は、人口の密度に応じて依然として鋭く分布する。費用が平らで便益が起伏を持つなら、費用対効果の判断は便益の側で決まる。地方都市において、公園の配置を人口の分布と歩行圏から考えるべき理由は、この単純な比較にある。

8.3 反論3：人口が減る都市では前提が反転する

単一中心都市モデルは、人口が増え都市が外へ広がる局面を念頭に組み立てられている。人口が減る局面では、いくつもの前提が反転する。空き地と低利用地が増え、地代は下がり、公園用地の機会費用は小さくなる。第4節で述べた「待てば待つほど用地は高くなる」という関係も逆になる。ならば、縮小は公園にとって好機なのだろうか。

答えは条件つきの是である。用地の費用は確かに下がる。しかし三つの留意がある。第一に、公園の費用は用地だけではない。造成と、その後何十年も続く維持管理の費用が残る。人口が減れば、それを支える税収も減る。第二に、空き地が増えるのは需要が薄れた場所からであり、必ずしも公園が必要な場所ではない。第三に、空き地が偶然の位置に散らばると、公園としてまとまった形にならない。したがって縮小局面で問われるのは、「安く買えるか」ではなく「必要な場所でまとまりをつくれるか」であり、その難しさは費用の低下では埋め合わせられない。

8.4 反論4：公園の価値は地代に映らない部分が大きい

最後に、もっとも根本的な反論がある。公園の価値のうち地代に映るのは、その土地に住むこと・所有することを通じて実現する部分だけである。遠くから訪れる人の楽しみ、災害時の避難場所としての機能、地域の記憶の器としての意味、生き物の生息の場としての役割は、周辺の地代に完全には映らない。ローゼン（1974）に始まるヘドニック価格法の議論も、市場に参加した人の評価しか捉えないという限界を共有している。地代を物差しにすることは、この見えない価値を軽んじる危険をともなう。

この反論に対する本稿の応答は、地代を価値の尺度としてではなく費用の尺度として使う、というものである。地代が語るのは「その土地を公園にするといくら諦めることになるか」であって、「その公園にどれだけの値打ちがあるか」ではない。費用の側だけを地代で測り、便益の側は別の言葉で語る。この分業を守るかぎり、地代の視点は公園の価値を痩せさせない。むしろ、費用がこれだけ大きいのだから便益はこれだけ語る必要がある、という形で、公園を語る言葉を鍛える。

9. 磐田市の公園への示唆

ここまでの枠組みを、磐田市の公園に照らす。当サイトが収録するのは100園であり、その内訳は磐田市のオープンデータ「都市公園一覧」の94行と、市の施設ガイドにのみ個別ページがある6園からなる。園ごとの現地踏査はまだ始まっておらず、以下の記述は公開データから読み取れる範囲の推論である。断定ではなく、今後の踏査で確かめるべき仮説として読まれたい。

9.1 種別の構成が語る階層

種別の内訳は、街区公園51園、近隣公園14園、都市緑地10園、法の対象外とされる6園、地区公園4園、総合公園3園、運動公園3園、風致公園3園、広場公園2園、緑道2園、墓園1園、歴史公園1園である。街区公園が過半を占め、規模の大きい種別ほど数が少ないという明瞭な階層をなしている。国の標準では街区公園が0.25ヘクタール・誘致距離250メートル、近隣公園が2ヘクタール・500メートル、地区公園が4ヘクタール・1キロメートルとされる。数が多く小さい公園が生活圏をきめ細かく覆い、少数の大きな公園が広い範囲を受け持つ——この階層は、機会費用の勾配と歩行圏の尺度の両方から説明できる。土地を大きくまとめるほど費用は跳ね上がるが、まとめなければできない機能もある。その折り合いが階層として結晶している。

面積の幅は驚くほど大きい。最大は竜洋海洋公園（総合公園・竜洋）の221,722平方メートル、最小は二之宮東第２緑地（都市緑地・中泉）の17平方メートルであり、その比は1万倍を超える。同じ「公園」という語で呼ばれるものの中に、これほどの隔たりがある。第6節で述べたとおり、面積は足し算できても機能は足し算できない。17平方メートルの緑地を1万個集めても竜洋海洋公園にはならず、逆に221,722平方メートルの公園が一つあっても、家の角を曲がったところの余白の代わりにはならない。

9.2 小さな緑地はどこに生まれたか

面積の小さい側を見ると、興味深い偏りがある。都市緑地10園の内訳は、豊田に5園（豊田上新屋ポケットパーク156平方メートル、豊田第１緑地254平方メートル、豊田森下ポケットパーク286平方メートル、豊田立野ポケットパーク380平方メートル、豊田加茂ポケットパーク736平方メートル）、中泉に2園（二之宮東第１緑地299平方メートル、二之宮東第２緑地17平方メートル）、御厨に2園（県営磐田団地第１緑地980平方メートル、県営磐田団地第２緑地314平方メートル）、見付に1園（権現緑地3,264平方メートル）である。広場公園2園はいずれも豊田にあり、磐田ららシティ西ポケットパーク362平方メートルと磐田ららシティ東ポケットパーク827平方メートルである。

これらの名称と規模の並びは、第6節で論じた提供公園の姿とよく符合する。区域面積に比例して切り出された小さな緑地、団地の造成にともなって配置された緑地、新しい市街地の名を冠したポケットパーク。いずれも、住宅地が生まれる過程で制度が求めた分だけ土地が公共に渡った結果と読める。もちろん、個々の緑地がどの制度で生まれたかは公開データからは分からず、当サイトが断定できることではない。しかし、面積の分布と名称の傾向がこの読みと整合することは指摘してよい。

9.3 地区ごとの偏りをどう読むか

9地区の園数は、豊田28園、見付21園、中泉14園、御厨13園、竜洋13園、福田4園、豊岡3園、南部2園、向陽2園である。豊田の28園は全体の四分の一を超える。この偏りをただちに「豊田が恵まれている」と読むのは早計である。公園の数は、人口の多寡、市街化の時期、開発の形態、そして面積によって意味が変わる。豊田に多いのは小さな緑地やポケットパークであり、一方で竜洋には竜洋海洋公園、竜洋西堀河川敷公園34,490平方メートル、竜洋昆虫自然観察公園29,119平方メートル、緑道2園といった大きな空間が並ぶ。数は少なくても面積は厚い。

表の四つの軸は、いずれも公開データから追えるものである。加えて、オープンデータ94行の中でトイレ有69園、車いす対応トイレ有34園、砂場有43園、遊具有64園、駐車場は市の施設ガイド等から33園と集計されている。これらの設備は用地とは別の費用——整備費と維持管理費——を要する。用地の機会費用が低い場所に大きな公園をつくれても、設備を保つ費用は面積とともに増える。公園の費用構造は、土地の取得で終わらない。

9.4 当サイトができること・できないこと

本稿の枠組みを磐田市に本格的に適用するには、園ごとの位置と周辺の地価、整備された時期、生まれた経緯を突き合わせる必要がある。当サイトはいま、100園の基礎データを整えた段階にあり、踏査済みの園は2026年8月16日時点で0園である。したがって、どの公園がどのように生まれたか、いま実際にどう使われているかは、これから確かめる課題である。公園の管理は磐田市 都市整備課（電話0538-37-4806）が担っており、制度や計画に関する正確な情報はそちらに拠るべきものである。

それでも、いまの段階で言えることがある。それは、公園の分布を「多い・少ない」で語る前に、その公園がどういう費用の構造のもとで生まれたのかを問う視点を持つことの価値である。小さな緑地が並ぶ地区は、公園に恵まれていないのではなく、住宅地が生まれるたびに制度が求めた分だけ緑が積み重なった地区かもしれない。大きな公園がある地区は、土地が安かった時期にまとまった判断があった地区かもしれない。踏査は、この仮説を一つずつ確かめる作業になる。

10. 結論と今後の課題

本稿は、付け値地代モデルと単一中心都市モデルという都市経済学の基本的な枠組みを平易に説明し、そこから公園の立地と規模を読み解いてきた。最後に、得られた見取り図を整理し、残る課題を挙げる。

10.1 本稿の主張の要約

第一に、地代は立地の差から生まれる。チューネン（1826）が輸送費から導いた同心円の論理を、アロンゾ（1964）が都市の家計と企業に移し替え、ミュース（1969）とミルズ（1967・1972）が住宅と都市全体の均衡へ拡張した。この系譜が示すのは、土地利用の配置が偶然ではなく、アクセスの良さをめぐる競りの結果だということである。

第二に、公園はこの競りに参加できない。料金を取れないため付け値がゼロに近く、市場に任せれば供給されない。存在する公園は、公共の支出か、制度による用地の確保が生んだものである。そして公園を置く費用の大部分は、造成費でも維持費でもなく、その土地が生んだはずの地代——機会費用——である。この費用は中心に近いほど大きく、都心の公園が小さく郊外の公園が大きいという世界共通の傾向を説明する。

第三に、公園の便益は周辺の地代に資本化される。便益を受け取るのは土地を持つ側であり、費用を負担するのは住民全体である。この受益と負担のずれが、公園の供給が過少になりやすく、維持管理が細りやすい構造的な理由をなす。アーノット＝スティグリッツ（1979）のヘンリー・ジョージ定理は、地代を財源とすることの理論的な根拠を与える。

第四に、日本の制度はこのずれに対して、開発許可の技術基準による公園等の設置義務と、土地区画整理事業の減歩という二つの応答を用意してきた。前者は区域面積に比例するため小さな緑地を多く生み、後者は街区と一体で計画的な配置を生む。どの仕組みが働いたかが、公園の位置・規模・形に痕跡を残す。

第五に、単一中心都市モデルは強い仮定に依存しており、多核化・自動車依存・人口減少のもとでは修正を要する。しかし修正後も、費用の勾配と便益の起伏を分けて考えるという骨格は有効である。とりわけ地方都市では、費用の勾配が緩やかになる一方、歩行圏で測った便益の起伏は残るため、判断の重心は便益の側に移る。

10.2 実務への含意

以上から、公園をめぐる実務的な判断について三つの含意が導かれる。第一に、用地の確保は早いほど安い。人口や開発が伸びる局面では、必要になってから買うのではなく、必要になる前に確保するほうが費用は小さい。第二に、公園の費用を語るときは、造成費だけでなく手放した地代を含めて語るべきである。そうしなければ、都心の小さな公園がどれほど高価な選択であるかが見えない。第三に、公園の便益が地代に映るという事実は、その便益を財源に結びつける手立てを考える余地があることを意味する。開発の段階での用地拠出はその一つの形である。

• 費用の議論では、造成費・維持管理費に加えて用地の機会費用を明示する。
• 小規模な提供緑地の積み上げと、まとまった空間の確保とを、別の課題として扱う。
• 歩行圏で測った不足と、面積の合計で測った充足とを、混同しない。
• 縮小局面では、用地が安くなることより、必要な場所でまとまりをつくれるかを問う。

10.3 今後の課題

本稿には三つの限界がある。第一に、独自のデータ分析を行っていない。磐田市の公園について地代の勾配を実際に描くには、園ごとの位置と周辺の公示価格、整備時期、周辺の人口密度を突き合わせる作業が要る。第二に、公園の便益の側をほとんど扱っていない。本稿は地代を費用の尺度として用いる立場を取ったため、便益については他の領域の議論に委ねた。第三に、制度の運用実態に踏み込んでいない。開発許可の基準がどう適用され、どのような緑地が生まれたかは、個別の事例を追わなければ分からない。

これらの課題のうち、当サイトが着手できるのは第一と第三の一部である。100園の踏査を進め、園ごとの現況、周辺の街並み、近づきやすさを記録していけば、面積や種別といった台帳上の数値では見えない差が浮かび上がるはずである。17平方メートルの緑地と221,722平方メートルの総合公園を同じ「公園」として並べたデータベースは、その差を可視化する出発点になる。当サイトの運営は不動産と介護を事業とする富士ヶ丘サービス株式会社が行っており、住まいと地域の暮らしに関わる立場から公園を記録している。

最後に、本稿の視点が持つ含意をもう一度確認しておきたい。地代の勾配は、公園を諦める理由にも、公園を求める理由にもなる。土地が高いから公園は無理だ、という結論にも使えるし、土地が高い場所でこそ公園の価値は大きい、という結論にも使える。どちらに転ぶかは、便益をどう語るかにかかっている。都市経済学は費用の側を厳密に示すことで、便益を語る側に責任を求める。その要求に応える言葉を探すことが、公園を記録する営みの意味なのだと考える。

註：本稿で挙げた法令の基準は、執筆時点で確認できる範囲のものである。制度は改正されうるため、実際の手続きや基準の適用については、必ず最新の法令および所管の行政機関の説明によって確認されたい。